Рубрика «Коммерческая недвижимость»

Коммерческая недвижимость — это здания, участки земли и сооружения, которые используются для деятельности, связанной с последующим получением прибыли на постоянной основе или увеличением объёмов капитала, выручки от аренды, дохода от инвестиций.

Коммерческая недвижимость объединяет в себе совокупность офисных зданий, объектов промышленности, гостиниц, торговых центров, магазинов, сельскохозяйственных предприятий, складов и гаражей.

Существует несколько крупных видов нежилых помещений: офисные; торговые; гостиничные; гаражные; складские; промышленные.

К офисным помещениям относятся: здания с офисами, здания административного значения, бизнес-центры, старые особняки, здания, расположенные отдельно, помещения расположенные на невысоких этажах жилых домов, арендованные помещения в бывших или функционирующих предприятиях, цокольные этажи строений, помещения со свободным назначением.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества.

класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться. Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.

Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.

Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.

Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.

Гостиничная недвижимость подразделяется на  различные классы от люкса до эконома и гостиничного двора.

Виды гостиничных помещений.

Все помещения гостиниц делятся на четыре основные группы — жилые, административные, обслуживающие и подсобные:

жилые: номера всех категорий и непосредственно связанные с ними бытовые помещения;

  административные: вестибюль со всеми входящими в него помещениями и коммуникациями, административные кабинеты;

  обслуживающие: помещения общественного назначения и общего пользования (киноконцертные залы, музыкальные салоны, залы конференций, переговоров);

   подсобные: хозяйственные и складские помещения (бельевые и прачечные, инвентарные и ремонтные мастерские, кладовые, склады, мастерские с различным инвентарно-техническим оборудованием).

 

Высшая категория:

Требования к средству размещения

"сюит"

номер в средстве размещения площадью не менее 75 м.кв., состоящий из трех и более жилых комнат (гостиной/столовой, кабинета и спальни) с нестандартной широкой двуспальной кроватью (200 х 200 см) и дополнительным гостевым туалетом 

"апартамент"

номер в средстве размещения площадью не менее 40 м.кв., состоящий их двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

"люкс"

номер в средстве размещения площадью не менее 35 м.кв., состоящий из двух жилых комнат (гостиной и спальни), рассчитанный на проживание одного/двух человек.

"джуниор сюит"

однокомнатный номер в средстве размещения площадью не менее 25 м.кв., рассчитанный на проживание одного/двух человек с планировкой, позволяющей использовать часть помещения в качестве гостиной/столовой/кабинета

"студия"

однокомнатный номер в средстве размещения площадью не менее 25 м.кв., рассчитанный на проживание одного/двух человек с кухонным уголком

Первая категория

номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с одной/двумя кроватями, с полным санузлом (ванна/душ, умывальник, унитаз), рассчитанный на проживание одного/двух человек.

Вторая категория

номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с одной/двумя кроватями, с неполным санузлом (умывальник, унитаз, либо один полный санузел в блоке из двух номеров), рассчитанный на проживание одного/двух человек.

Третья категория

номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, с неполным санузлом (умывальник, унитаз, либо один полный санузел в блоке из двух номеров), рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м.кв. в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м.кв. \в зданиях сезонного функционирования.

Четвертая категория

номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, с умывальником, рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м.кв. в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м.кв. в зданиях сезонного функционирования.

Пятая категория

номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, без умывальника (умывальник в коридоре), рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м.кв. в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м.кв. в зданиях сезонного функционирования (Для хостелов допускается площадь номера из расчета не менее 4 м.кв.на одну кровать (одноярусную или двухъярусную), расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см).

Состав помещений определяется типом гостиницы, диктуется стремлением создать высокий уровень комфорта для гостей и улучшить условия работы персонала.

Основную часть площади зданий гостиниц занимают жилые комнаты — номера, а также связанные с ними вспомогательные и служебные помещения.

В состав дополнительных помещений в зависимости от категории и уровня комфорта гостиниц могут входить помещения и службы следующих групп:

- общественного питания;

- бытового обслуживания и торговли;

- культурно-досугового назначения;

- деловой деятельности (бизнес-центр);

- физкультурно-оздоровительного назначения;

- административные, служебно-хозяйственные и производственные;

- помещения для технического обслуживания и заправки автомобилей (только для мотелей).

Уровень комфорта гостиниц определяется по категориям, с учетом материально-технической оснащенности и уровнем предоставляемых услуг. Предусмотрено шесть категорий: "без звезд", "одна звезда", "две звезды", "три звезды", "четыре звезды", "пять звезд". Высшая категория - "пять звезд", низшая - "без звезд".

Виды гостиничных номеров, уровни комфортности регламентируются СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц».

Гостиничный номер включает в себя почти все элементы жилища человека (кроме кухни), здесь должно быть место для отдыха и сна, работы, приема гостей.

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности. В тексте договора должны быть указаны следующие моменты: название конкретного объекта; его точное местонахождение; общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности; технические характеристики.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды:

краткосрочный – до 1 года;

среднесрочный – от 1 до 5 лет;

долгосрочный – от 5 и более лет;

бессрочный – без определения срока действия.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы. Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность.

Разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

Автор статьи: Лиля Каттакулова (Юрист ГК Биг)