Правовая страшилка "Ошибка на миллион!"

Как показывает практика, главными игроками московского рынка недвижимости являются агентства недвижимости, и это продиктовано не только тем, что, агентства обладают по сравнению с  частными маклерами более широким перечнем возможностей по привлечению клиентов, но и прежде всего тем, что агентства осуществляют проверку юридической чистоты объекта, что предотвращает наступление  негативных последствий в будущем.

Небрежная проверка правоустанавливающих документов, которые предоставляет собственник недвижимого имущества, может стоить очень дорого.

В  2012 году к нам на юридическую консультацию обратилась женщина, которая представилась Екатериной и сообщила, что уже более 10-ти лет занимается продажей недвижимости, работая риелтором в одном из московских агентств недвижимости. По поведению Екатерины, было видно, что женщина сильно нервничает, а заплаканные глаза говорили о наличии серьезных проблем.

Как оказалось, наши предположения имели довольно таки серьезные основания.

Из рассказа Екатерины выяснилось, что на протяжении 10-ти лет она честно работала риелтором и никогда не совершала так называемых "левых сделок",  а качественный результат ее работы был во многом обеспечен не только ее расторопностью и внимательным отношением к своим клиентам и их проблемам, но юридической чистотой каждой сделки, которую обеспечивал отдел юристов компании в которой она трудилась.

Согласно агентскому договору, заключенному Екатериной с агентством недвижимости, Екатерина обязалась на протяжении всего срока действия договора не заниматься самостоятельно деятельностью связанной с продажей недвижимостью. Однако в ее жизни наступил период, когда в агентстве проходило не так много сделок как ей хотелось, а деньги были  нужны прямо сейчас.
И как бывает в жизни, к ней "совершенно случайно" обратились давние знакомые, которые хотели приобрести себе в собственность трехкомнатную квартиру недалеко от станции метро Ясенево.   Со слов Екатерины мы узнали, что ее знакомые - семейная пара Иван и Елена, уже давно мечтали о просторной трехкомнатной квартире, тем более, что в их семье было  трое детей. Деньги на новое жилье собирали давно -Иван уже не первый год уезжал в длительные командировки на север, где ценой потери здоровья и невозможности видеться с женой и детьми зарабатывал свои кровные на семейное гнездышко.

И вот необходимая сумма была собрана, а составляла она почти 14 000 000 рублей. Когда Иван и Елена обратились к Екатерине, оказалось, что они уже нашли для себя подходящий вариант квартиры, а к ней обратились за помощью в сопровождении сделки и проверки квартиры на юридическую чистоту, так как знали, что Екатерина хороший риелтор, тем более общие знакомы очень хорошо отзывались о ней.

Соблазн получить целиком  все вознаграждение за сопровождение сделки,  сыграл злую шутку с Екатериной.
Ничего не сообщив руководству агентства, Екатерина подписала с Иваном и Еленой договор на оказание услуг по сопровождению сделки и принялась за его исполнение.

Первым делом она вместе с Иваном и Еленой осмотрела выбранную ими квартиру, которая на удивление оказалась очень уютной и ухоженной. Хозяйкой квартиры оказалась Лариса,  приятная женщина 50-ти лет, со слов которой стало ясно, что замужем она уже давно не состоит, а указанную квартиру купила полгода назад, но так как все ее дети переехали жить в Лондон, то делать ей в Москве больше нечего. Поэтому то она и решила в кротчайшие сроки продать свою квартиру и уехать к детям. На первый  взгляд история казалась вполне правдоподобной. Однако Екатерина, будучи опытным риелтором, тут же попросила Ларису предъявить  для ознакомления свой паспорт и документы на квартиру, которые должны подтвердить ее слова. После взгляда опытного риелтора,  все сомнения в том, что Лариса действительно является собственником квартиры отпали.

Но, прежде чем, выходить на сделку и подписывать договор купли - продажи, Екатерина вспомнила, что юристы из ее компании кроме всего прочего заказывали выписку из ЕГРП, которая уж точно может подтвердить или опровергнуть слова Ларисы, так как выписка содержит самую актуальную информацию о правах на квартиру.

  Сведения из выписки подтвердили, что Лариса единственный и полноправный собственник квартиры. Сомнений больше не возникало.

Довольные результатом проверки Иван и Елена попросили Екатерину как можно быстрее организовать сделку, чтобы уже через пару недель переехать в новую квартиру.

Сделка прошла успешно, все деньги были заложены в банковскую ячейку, а Екатерина получила свои 50 000 рублей. Через две недели были получены документы из РОСРЕЕСТРА, где Иван и Елена были указаны как собственники трехкомнатной квартиры. А Лариса, получив свои 14 000 000 рублей благополучно улетела к своим детям заграницу. После этого было новоселье и радости не было предела...

Но, все оказалось на так то просто.  Спустя три месяца со дня сделки, ночью в квартире Екатерины раздался телефонный звонок. Удивленная она взяла трубку и услышала в свой адрес множество оскорблений и угроз от ее "довольных" знакомых Ивана и Елены.

Как оказалось, счастливая семья оказалась в очень сложной ситуации. Через три месяца после сделки Иван и Елена получили уведомление из районного суда. Ничего толком не понимая, они явились на прием к судье и получили на руки исковое заявление о признании сделки недействительной.

С заявлением в суд обратились наследники предыдущего собственника квартиры. Выяснилось, что их отец, если верить документам, продал свою квартиру Ларисе, уже после своей смерти. Узнав об этом, они немедленно обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи заключенного между их отцом и Ларисой недействительным и о применении последствий недействительности сделки. В суд была вызвана и сама Лариса. Но Иван и Елена были удивлены, когда  вместо той женщины, с которой подписали договор купли продаж увидели совершенно незнакомого человека. Новая Лариса заявила, что никогда не являлась собственницей трехкомнатной квартиры, а  год назад у нее украли паспорт. После этого заявления выяснилось, что женщина именующая себя Ларисой вклеила свою фотографию в паспорт настоящей Ларисы и таким образом сначала мошенническим путем оформила квартиру на себя, а потом продала Ивану и Елене.

Суд не признал Ивана и Елену добросовестными приобретателями, а потому право собственности на квартиру было признано за истцами. Деньги Ивану и Елене никто не вернул.

Параллельно с гражданским процессом, было заведено уголовное дело, где Екатерина была привлечена в качестве свидетеля, но были попытки признать ее подозреваемой. Рассказывая это, Екатерина была очень угнетена и не переставала рыдать.

Однако к ее счастью, уголовное дело было закрыто, ее ни в чем не обвинили.

Но Иван и Елена пытались всеми возможными способами вернуть свои деньги и когда стало ясно, что мошенницу найти невозможно, то их взгляды были обращены на Екатерину.

Именно поэтому она и пришла к нам на консультацию. Дело в том, что ее бывшие хорошие знакомые предъявили ей иск о взыскании с нее убытков в размере стоимости квартиры, т.е. в размере 14 000 000 рублей. Денег таких у Екатерины не было и не могло быть, надо было что то решать.

Разобравшись со всеми нюансами заключенного между Екатериной и ее знакомыми договора на сопровождение сделки, мы выяснили, что договор содержал условие о том, что если договор купли -продажи будет расторгнут по вине третьих лиц, то исполнитель не несет ответственности.

Дело мы выиграли. Но чего стоили Екатерине 50 000 рублей.