Кризис и весеннее ценообразование жилой недвижимости в Москве и МО

Мы так привыкли в последнее десятилетие, что рост цен на недвижимость в Москве, дело естественное. Что возникновение определенных сложностей с покупкой жилой недвижимости после обвала цен на нефть и курса национальной валюты, и, как следствие, роста процентной ставки по ипотеке, кажутся чем-то нереальным. Однако….

До недавнего времени строительство жилья в Москве и Московской области шло ударными темпами. Промзоны Москвы, дачи ближнего Подмосковья – все поглотили новые микрорайоны.   Спрос есть, значит, цены потихоньку росли. Ведь русские в отличие от европейцев или американцев предпочитают лучше влезть во все тяжкие: долги и ипотеки, но как можно быстрее въехать в свое жилье. В Москве статус собственника квартиры, московской прописки в своем жилье необычайно высок. Так называемые съемщики вообще не котируются.

Последние десять лет обилие ипотечных программ и кредитных продуктов тоже способствовали  покупке жилья. Появились ипотечные брокеры – компании и частные предприниматели, готовые помочь в этом вопросе, оформив ипотеку или кредит практически без документов и под приличный процент. АН БИГ Риэлти сотрудничает с большинством  банков и ипотечных брокеров, помогая в абсолютно безвыходных ситуациях покупать жилья на кредитные деньги. Однако как водится в российском государстве – как только народ немного накопил жирку или нашел маленькую лазейку типа «ипотеки в долларах», где при маленьком колебании курса, можно было выиграть на меньшем проценте, вместо 14 процентов в рублях, взять долларовую ипотеку под 9-10 процентов, его, народ, и накрыли. Как всегда беда пришла, откуда не ждали. «Валютные ипотечники» попали в крайне тяжелые условия по выплатам, которые доходят до 90 процентов от всего дохода таких должников. Ситуация после пикета у ЦБ РФ немного изменилась – Центробанком было рекомендовано банкам для снятия социального напряжения не пересчитывать уже оплаченную часть долга и зафиксировать оставшиеся выплаты в рублях по более менее пристойному курсу. А иначе – отключим газ, как говорится)) – в нашем случае - это баланс банков на конец года, которые они могут сводить по валютным курсам третьего квартала, что очень выгодно.

Кризис, как всегда, наравне с наемными рабочими  ударил по предпринимателям, а именно – строительным организациям, застройщикам. Все они почувствовали затормозившейся спрос. А это значит – отсутствие средств для продолжения строительства, и в итоге – заморозка проектов. И здесь проигрывают все – и покупатели, и строители. Но выигрывает, как обычно, государство – борьба за госконтракты возобновится с новой силой. Средние компании будут выкинуты, монополисты почувствуют себя лучше, чиновники – богаче. Как вариант, строительные компании перейдут в более дешевый сегмент, где жизнь кипит, несмотря ни на какие кризисы – люди сходятся, женятся, рождаются, умирают и так по вечному кругу. И это, по словам застройщиков и коллег по цеху, вызовет все же рост цен на жилье.

НО есть и другое мнение! Проведем анализ:

  1. Количество бонусов и скидок по новостройкам никогда еще не было таким волшебным, и это понятно – спрос упал, а подходит время оплаты по строительным кредитам.
  2. Рост ипотеки до 17-ти процентов явно заморозил желание куда-либо двигаться  в плане покупки жилья.
  3. Согласно исследованиям РБК в начале текущего года большая часть застройщиков выжидает, просто не понимая, куда пойдет экономика.
  4. Рост кредитной ставки для застройщиков обанкротит по самым скромным подсчетам от 30-50 процентов компаний. А значит – появятся свободные метры, которые банки будут стараться реализовать с большим дисконтом.
  5. Переориентация таких крупных строительных холдингов, как «Дон-Строй», например, на работу с эконом классом и начало строительства жилья группой «Ташир», говорит о скором снижении цен на недвижимость, в частности на жилье, из-за роста количества предложений на рынке новостроек эконом класса.
  6. Рост количества игроков  в сегменте эконом класса вызовет затоваривание рынка дешевыми квартирами, это тоже повлечет снижение цен на жилье.
  7. Работа в секторе государственных контрактов опять же поддерживается в сегменте эконом класса, что также вызовет рост предложения и цены начнут падать.

В целом, можно сделать вывод, что рынок недвижимости изменится. Цены, скорее всего, поползут вниз, что уже происходит на рынке новостроек. И это неплохо, так как все прошлые годы цены  были неадекватно завышены. Так же можно рассчитывать на рост качества строительства и количество квартир с ремонтом, что тоже отвечает европейским тенденциям развития рынка жилья и в целом соответствует общемировой тенденции. 

Весна наступает – посмотрим, чей прогноз окажется верным. А может государство опять вытащит даже ему непонятную карту, и мы опять будем гадать и\или выжидать. Как говорил еще Гераклит – «Все течет, и все меняется». Нам же остается приспосабливаться самим и помогать нашим клиентам делать правильный выбор в текущей ситуации, где самое важное, – конкретная ситуация, в которой и можно поиграть на весенних тенденциях, зная ситуацию по тому или иному объекту изнутри.