ЖСК: оперативно о кооперативах


Георгий интересуется: "Я выбрал квартиру в строящемся доме, как оказалось дом строит ЖСК. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в ЖСК?"

 

Уважаемый Георгий, с одной стороны, продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании. Однако не нужно этого бояться, если компания предоставляет вам все необходимые документы, на основании которых ведется строительство: Постановление Правительства, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство. Также надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом кооператив выступает и инвестором, и застройщиком, что повышает ответственность строительной компании. Второй случай: ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком - другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком, так как в договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.

 

Регина спрашивает: "Могу ли я купить квартиру в доме ЖСК по ипотеке?"

 

Уважаемая Регина, все зависит от формы отношений с застройщиком. В то время как ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства, строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей, до пяти-десяти лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Но отношение кредитных организаций к ЖСК постепенно меняется. К тому же член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

 

Степан: "Есть ли особенности регистрации права собственности на квартиру в ЖСК?"

 

Степан! Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК - п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

 

Иван Петрович спрашивает: " Что может гарантировать сохранение начальной цены квартиры в доме ЖСК"

В случае с ЖСК надо понимать опять его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик - разные лица, тогда стоимость должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же инвестор и застройщик - одно лицо - появляется возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием. Также внимательно следует изучить устав ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются) ( там может содержаться информация о том, какие платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.) и какие из них вам возвратные.

 

Марина интересуется: "Хочу продать квартиру в ЖСК. Есть ли какие-то особенности?"

 

Марина! При продаже квартиры в доме ЖСК необходимо понять порядок выхода из ЖСК и порядок принятия в члены ЖСК, действующие на момент продажи квартиры. Порядок выхода из кооператива устанавливается его уставом. На практике, человек получает свои деньги через год-полтора после написания заявления. Известны случаи, когда при выходе из ЖСК человек вернул только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.

Следует также обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, то необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.

 

"Что делать, если застройщик ЖСК объявит себя банкротом?"- спрашивает Елена Алексеевна

 

Елена Алексеевна, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года. Однако следует помнить, что у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Часто в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем - сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.

 

Петр спрашивает: " Регистрируется ли договор ЖСК в Росреестре?"

 

Уважаемый Петр, договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра, при этом возможен риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.

 

 

Тип статьи: 
Правовой блог