Я все сделаю САМ!

Published by admin on 4 февраля, 2015 - 12:22

Мы с детства привыкли к тому, что должны все делать сами: одеваться, есть, ходить в школу…

Неудивительно, что когда мы становимся людьми, с чьим мнением считаются не только друзья, родные и соседи, но и коллеги по работе, нам в голову вдруг приходит мысль, что многое мы можем сделать сами, не обращаясь к профессионалам. К примеру, самостоятельно купить…земельный участок!

Что для обычного человека является важным при покупке земельного участка? Пейзаж, близость реки, озера, пруда, коммуникации и т.п. – без всего этого радость от покупки теряет смысл, но очень часто самостоятельный покупатель забывает о важнейшей составляющей подобной покупки - о юридической стороне вопроса.

А сюрпризов может быть очень много: специфика состоит в том, что наряду с общегражданскими вопросами (наличие нарушений при предыдущих сделках с приобретаемым участком, наличие документов только на часть участка, нарушение прав наследников, супругов, несовершеннолетних собственников и т.п.), с которыми сталкивается покупатель при проверке юридической чистоты приобретаемого участка, возникает множество тонкостей, знать которые могут и обязаны только специалисты, следящие за выходом соответствующих законов и прочих нормативных актов в области Земельного права.

О чем в первую очередь следует помнить, выбирая участок земли?

Попросите у Продавца копии документов, подтверждающих его право собственности на участок. Список документов может отличаться в зависимости от оснований на право собственности и категории земель. Вот некоторые из них: свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи, который свидетельствует о времени приобретения продавцом участка и подтверждает его право владения, кадастровый паспорт самого земельного участка или кадастровая выписка, копию паспорта Продавца.
Заказав выписку из ЕГРП в Вы можете выяснить кто имеет на участок право собственности, не находится ли он под арестом или залогом и соответствует ли полученная информация предъявленным документам.
Убедитесь в соответствии реальных границ участка указанным в документах параметрам. При невозможности проведения данной проверки следует обратиться в геодезию для установки границ участка.

Настаивайте на ознакомлении со всеми бумагами еще на этапе ведения переговоров. Часто продавцы заявляют о готовности всех документов на землю, но как только вносится залог, выясняется, что некоторые особо важные бумаги отсутствуют и проволочки, возникающие при их оформлении или поиске, могут занять от месяца до полугода, а иногда и дольше.

Еще один важный аспект, о котором мало кто знает – это различия в правах собственности. Вам могут предложить купить землю, принадлежащую Продавцу не на праве собственности, а например, на правах аренды или вещном праве. Здесь следует помнить что собственником может считаться только тот, у кого есть право собственности, иное владение не предусматривает возможность продажи земли в полное пользование другому лицу. Только продавец, оформивший земельный участок в собственность, вправе им распоряжаться по своему усмотрению.

Конечно, важно еще обращать внимание на многие другие, не затронутые в данной статье аспекты – соглашение об авансе (задатке, соглашение о предоплате), сбор информации об участке и его владельце, если вы собираетесь вести поиск самостоятельно, расчет затрат средств и времени, перспективу развития района , в котором вы собираетесь приобретать землю (участок может оказаться на границе двух разных районов – то есть часть его находится в районе, а вторая часть – в городской черте или участок в той зоне, где в дальнейшем планируется многоэтажная застройка) и многое другое. В связи с этим лучше всего искать земельный участок не напрямую, а через агентство, которое проверит всю информацию по приобретаемому участку.

Пример ситуации, с которой столкнулся покупатель, решивший самостоятельно приобрести земельный участок:

В ноябре 1992 года распоряжением главы района "О закреплении земельных участков и регистрации их на территории с\совета" по всей деревне проводят "перерегистрацию земельных участков, используемых предприятиями, организациями, гражданами, согласно приложения" (порядка 300 фамилий, может больше) и выделяют по адресу "такая-то улица, такой-то дом" в "собственность" 7,5 соток гражданину Б., 7,5 соток гражданке Л. и в этом же приложении - 5 соток гражданину К. по этому же адресу и 13 соток тому же гр. К по другому адресу, где у К. находится дом. То есть, теоретически спорный участок должен составлять около 20 соток, либо больше.

Гражданин Б. спустя несколько месяцев оформляет свидетельство (в тот момент на синем бланке) на свои 7,5 соток. Гражданин К. не регистрирует свое право и в 1998 году умирает. Права на наследство никем не заявлены в наследство никто не вступает. На задней части участка стоит дом, в котором 1/2 долю имеет гр. Б., 1/2 долю - гражданка Л. На передней части в уголочке притулился 1,5-этажный самострой в виде гаража, в котором проживает сын гражданина К..

Спустя несколько лет гр. Б. решает продать свою землю, для чего требуется получение свидетельства права собственности нового образца, и начинает заниматься оформлением документов. Составлено межевое дело в марте 2008 года, для этого была взята выкопировка из местной администрации, все бумаги направляются в земельный комитет, все данные вносятся в кадастровый список, участок выделяется "в натуре" в виде чертежа с координатами и размерами; на основании всего этого вытекает: гр. Б. получает 9,75 соток, граница находится в 1 метре от "самостроя" и гражданке Л. остается 9,75 соток на задней части участка, там, где стоит дом. Итого 19,5 соток - весь участок, никакого третьего собственника нигде не фигурирует. Гр. Б. преспокойно оформляет в ноябре 2008 года свидетельство о государственной регистрации права.

И тут на горизонте появляется наш самостоятельный покупатель, и в конце декабря 2008 года приобретает у гр. Б. этот участок, предварительно проверив в местной администрации, сколько собственников на этом участке (максимум, что ему удается узнать перед сделкой - это посмотреть похозяйственную книгу, в которой действительно по этому адресу фигурировали 2 хозяина - гр. Б. и гр-ка Л., по 7,5 соток на душу населения). Никаких других документов, как сказали в администрации, нет, все остальные необходимо искать в земельном комитете. Покупатель получает свидетельство о гос. регистрации и радуется, что скоро будет строиться.

Проходит зима, и выясняется, что желающих попользоваться участком гораздо больше, чем изначально планировалось. 4 мая 2009 года сын умершего гр.К., получает архивную выписку о том, что в 1992 году его отцу выделяли 5 соток по адресу нахождения купленного участка и 5 мая сын гр. К. начинает пугать Покупателя компенсацией за моральные издержки и говорит о том, что адвокаты, у которых он был "на днях", советуют ему подавать на Покупателя в суд.

Сложившуюся ситуацию можно прокомментировать следующим образом:

Согласно ст. 234 ГК РФ «Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).» То что они периодически появлялись на этом земельном участке и как-то там его использовали не является основанием возникновением права собственности в силу преобретательной давности.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.»
В соответствии со ст. 302 ГК РФ «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»

Таким образом,наш Покупатель является добросовестным приобретателем. Его сделка официально зарегистрирована. На момент регистрации договора купли-продажи у продавца были все права на распоряжение земельным участком, оформленные в соответствии с действующим законодательством, а значит все действия со стороны третьих лиц по истребованию от Покупателя данного земельного участка как незаконно приобретённого имущества не имеют оснований, тем более третье лицо не является собственником земельного участка.

Подобные истории - не редкость.

Часто самоуверенные покупатели не принимают в расчет тот факт, что правовая сторона вопроса купли/продажи недвижимости в современном мире является важнейшей. Сразу оговоримся: наш Покупатель все осознал и, обратившись к профессионалам, решил возникшую проблему.