У вас товар – у нас купец!

У нас товар ( в смысле доля),  у вас купец ( в смысле деньги)… так чего время терять… в последнее время все большую инвестиционную привлекательность приобретают доли… Давайте попробуем понять, что грозит участникам  таких сделок…

Для начала давайте определим, что же является «долей».

 Статьи  244-259 ГК РФ.

ФЗ «О приватизации жилищного фонда»

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним»

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая в свою очередь,  имеет следующие разновидности:

  1. совместная, т.е. без определения долей
  2. долевая  с определением долей.

Применительно к недвижимому имуществу, доля в квартире – это часть (доля) в праве собственности на квартиру. В случае, если один из сособственников хочет определить границы владения, существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и  по соглашению сторон.

При согласии о разделе, стороны заключают соглашение, на основании которого происходит регистрация прав на выделенные  в натуре доли. В случае, если «согласия нет…», собственник может в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, не забывая того, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.

Что касается продавца доли, в первую очередь, требуется понимать такой институт, как право преимущественной покупки сособственников квартиры. Данное право принадлежит только собственникам.  В случае несоблюдения  порядка  преимущественной покупки, ущемленный в правах сособственник может подать в суд и перевести все права и обязанности продавца на себя.

Чтобы такого не произошло, продавец должен уведомить всех сособственников о своем намерении продать долю. Начиная с 2016 года это целесообразнее всего сделать через нотариуса,  хотя есть устоявшаяся практика самостоятельного направления  всем сособственникам письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены (ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).  Важным является момент, что  продавец должен продать долю в квартире на условиях, указанных в направленном уведомлении.  Следует помнить, что все отказы сособственников должны быть предоставлены в Росреестр при регистрации сделки. В случае отсутствия какой-либо реакции сособственников на полученные уведомления, для продавца доли является выдержать  30 дневный срок « на раздумья» сособственникам, после чего можно беспрепятственно выходить на сделку.

У покупателя доли тоже должно быть понимание ситуации,  поэтому:

Владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ( ст. 246 и 247 ГК РФ). Таким образом,  покупателю требуется учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера  их доли. К тому же, если не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, они могут пользоваться всем помещением.

К сожалению,  часто выдел доли невозможен чисто по техническим характеристикам помещения, невозможно выделения изолированной части. При отсутствии такой возможности выдел в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой.   В этой ситуации суд будет учитывать:

а) наличие у собственника доли иной площадь для проживания;

б) наличие  иждивенцев;

в) финансовое положение

Не забывайте, что решение принимает суд,  и может оказаться, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире,  и наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Еще одним камнем преткновения для покупателя является регистрация по месту жительства нового собственника доли и членов его семьи.  Для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности.

Также существуют нюансы, применимые к любым сделкам с недвижимостью:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего ребенка должна осуществляться только с разрешения органа опеки.
  2. Имущество, приобретенное в период брачного союза, считается общим. Если после развода супруги не поделили имущество, то срок исковой давности, по которому они могут обратиться в суд и сделать это, будет 3 года.

Юридическая служба АН Биг Риэлти

 

Тип статьи: 
Правовой блог