Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

     В новой статье хотелось бы коснуться острого вопроса при продаже недвижимости – а именно налогообложения в случае продажи объекта, срок владения которым составляет менее 3-х лет.

  Эта тема всегда поднимается при продаже объектов недвижимости, так как существующая ставка в 13% составляет приличную часть стоимости объекта и,  как правило, может повлиять на стоимость объекта таким образом, что продажа будет просто не актуальна.  Принятые на данный момент поправки в закон, а также налоговый кодекс , окажут существенное влияние на процесс купли-продажи недвижимости.

Приведем ссылку на измененный закон:

"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";


Хотелось бы обратить внимание на то, что данные изменения не касаются объектов, перешедших по праву наследования, дарения, ренты, а также приватизированных. То есть данные поправки призваны снизить количество перепродаваемых объектов, купленных в инвестиционных целях. Также хотелось бы обратить внимание на новое понятие, введенное в законе – а именно кадастровая стоимость. То есть при продаже объекта, приобретенного менее 5 лет назад, налог будет исчисляться из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициэнт 0,7. Здесь необходимо сделать ссылку на понятие кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость - это стоимость квартиры на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой). С декабря 2012 года кадастровая стоимость квартир повысилась в несколько раз. Это связано с тем, что Кадастровая палата хочет приравнять ее всё ближе к рыночной. При ее определении принимаются во внимание несколько факторов. Во-первых, это средняя рыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Помимо этого, формула, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, включает и другие коэффициенты. Также кадастровая стоимость необходима для определения размера налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с пользованием недвижимым имуществом.

Исходя из этого, перед продажей квартиры необходимо заказать свежий кадастровый паспорт, так как стоимость может меняться в течение года, и если паспорт был заказан в 2013 году, стоимость недвижимости в паспорте, полученном в 2015 году может существенно отличаться.

Однако данная схема налогообложения будет применяться только для объектов, переход права на которые произошел только после 1 января 2016 года, поэтому в случае необходимости продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 или 5 лет, желательно решить этот вопрос в 2015 году, до вступления в силу новых поправок.

Тип статьи: 
Жилая недвижимость