Как цифровизация экономики затронула рынок недвижимости?

 

  1. Сейчас в России проходит интеграция рынка недвижимости в цифровую экономику: появление единой информационной системы, электронных ипотечных закладных, электронная регистрация сделок купли-продажи и аренды и других инструментов. С их помощью можно улучшить качество рыночных прогнозов и точность проектирования, что поможет застройщикам сохранить позиции на рынке даже в условиях растущих издержек. Благодаря онлайн-системам мониторинга рынок новостроек станет более прозрачным, а застройщики, которые раньше других присоединятся к процессу цифровизации отрасли, получат преимущество на рынке.
  2. Появление единой информационной системы от Агентства ипотечного жилищного кредитования и системы управления рынком новостроек «ИНТРО Аналитика» - отличный ответ на этот вопрос. С 2018 года регистрация застройщиков в единой информационной системе станет обязательным требованием.
  3. В будущем использование блокчейн поможет решить главные проблемы, которые существуют при сделках с недвижимостью: обеспечение безопасности сделок, увеличение скорости проведения транзакций и значительное сокращение количества посредников. Блокчейн создает отличную защиту от взлома базы данных. Это обусловлено тем, что реестр хранится одновременно у всех участников системы, а внесение любых изменений потребует взлома сразу всех компьютеров пользователей.
  4. В секторе коммерческой недвижимости – наличие цифровизации и автоматизация бизнес-центров, торговых центров и складов уже конкурируют с объектами старого порядка. Например, автоматизированная система управления паркингами, системами безопасности, пожаротушения,  видеонаблюдения, кондиционирования, наличие схемы управления бизнес-процессами существенно снижает издержки в области логистики и человеко- и товаропотоков.

Какие склады сегодня пользуются успехом у арендаторов?

В 2017 году объем сделок со складами в Московском регионе вырос более чем на  8%, востребованы в основном юг и север столицы. Тренд года 2017 – это превосходство он-лайн ритейлеров над офф-лайновым. Так жы, почти на 45% вырос спрос на крупные площадки складских комплексов.

Тренд 2017 года – рост профессионализма заказчиков и возросший интерес со стороны несетевых компаний из различных сферКлиент знает, какой объект ему необходим для достижения максимального экономического эффекта своего бизнес-процесса и поэтому собственникам объекта приходится вникать и реализовывать технологические цепочки клиента, его бизнес-модель.

Изменились и требования к арендуемым складам.

Растет спрос на так называемые «мультиформатные склады»,которые сочетают склад, офис и торговый шоурум, склад-производство или склад-магазин, в т.ч. онлайн-магазин.Складская логистика вслед за торговыми центрами будет развивать многоканальность продаж, как связь классической дистрибьюции, e-commerce и ритейла.

Идеальная логистика для on-line ритейла – это когда затраты на склад минимальны и используются в основном технологии кросс-докинга, то есть  это своеобразная система доставки грузов, при которой прием и отгрузка происходят в одном месте, а склад находится в непосредственной близости к потребителю, который может получить свой заказ в кратчайшие сроки.

Наличие антипылевого покрытия полов, светодиодного освещения, централизованной системы пожаротушения, кондиционирования и вентилирования, круглосуточной охраны  централизованного паркинга, автоматических ворот с пандусами, перегрузочными мостами и герметизаторами проемов, автоматических подъемников, изолированных помещений и возможностью расположиться офису компании и т.п. Также от складов требуется  высокая пропускная способность, адаптивность под дополнительное оборудование, инфраструктура для поддержания работы оборудования, способность работы с различными типами транспортных средств.

Популярность набирают распределительные центры, которые включают в себя - производство, хранение и торговлю, в качестве платформы между поставщиком и потребителем в формате мультиформатного склада пригодного для e-commerce, плюс индивидуальные характеристики под каждого конкретного заказчика. Часто бывают востребованы хостеллы на территории складского комплекса и помощь в вопросах права и миграции.

 

Почему арендаторы не хотят экономить на аренде и не выбирают старые склады?

  1. Перед тем как заключать договор аренды на объект, надо проверить все помещения склада особенно, если этот склад старый – может быть и грибок, трещины, проёмы в поверхностях. Если вы заметите их, то можете сделать вывод о том, что в помещении недостаточно качественно выполнена гидроизоляция. Следует отметить, что пользоваться старыми конструкциями невыгодно, так как из-за порчи товара, который хранится на складе, могут быть существенные убытки.
  2. Старые склады – это и старые условия, такие как, например, сложная система охраны, оплата за каждый въезд машины, неповоротливая бухгалтерия и большое количество бюрократии.
  3. И наконец – новые склады, это автоматизация и цифровые технологии. Именно это сейчас ищут арендаторы нового формата. Что это включает -

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров с ровным бетонным полом с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов). Регулируемый температурный режим. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения спринклерного или порошкового типа . Наличие системы вентиляции.  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Автономная электроподстанция и тепловой узел. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.). Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.Наличие офисных помещений при складе. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. Оптико-волоконные телекоммуникации. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. Расположение вблизи центральных магистралей. Профессиональная система управления. Ж/Д ветка.

  1. Применение современных технологий позволяет девелоперам существенно сокращать затраты на строительство складов, за счет чего потенциальные арендаторы и покупатели могут получить наиболее выгодные коммерческие условия в новых объектах. С уверенностью можно сказать, что здания, строящиеся в 2017 г. по современным технологиям, по прошествии нескольких лет будут значительно более ликвидными, чем те, что строились пять и более лет назад. Сейчас всё больше строятся универсальные индустриальные здания, которые могут использоваться как под склад, так и под производство.

 

  1. Какие компании интересуются автоматизированными складами?

 

Несмотря на то, что в России рынок систем управления складом находится на стадии развития, на нем уже определились лидеры

  1. Фармацевтические компании, Косметология и медицина -  ассортимент продукции которых настолько широк, что практически невозможно обойтись без автоматизированной логистики. В противном случае шансы сохранить конкурентоспособность равны нулю. Поэтому более 80% крупных фармацевтических компаний в больших городах, в первую очередь Москве и Санкт-Петербурге, уже автоматизировали свои складские комплексы. Высокие технологии здесь обусловлены и высокими стандартами при получении разрешительной документации.
  2. Коммерческие склады, оказывающие услугу сдачи в аренду большому кругу арендаторов, особенно при большом делении площадей. Так как арендаторы предъявляют высокие требования к складскому помещению, другого выхода, кроме как заказать комплексную автоматизацию склада вместо учета «по старинке», нет. В противном случае, склад просто не будет пользоваться спросом.
  3. Склады производственных компаний. Производство предъявляет самые высокие требования к ликвидности и рентабельности товара или сырья. Именно здесь наиболее заметен эффект от внедрения WMS-системы, результатом которого становится повышение производительности, увеличение грузо- и товарооборота.
  4. Дистрибьюторские распределительные центры оптовых компаний и торговых сетей, руководство которых, в первую очередь, внедряет автоматизированные системы управления складом, поскольку понимает, что, благодаря возможностям WMS-решений, в короткие сроки повышается рентабельность предприятий.

Кроме складов, какие еще объекты коммерческой надвижимости затронула цифровизация?

Крупные бизнес-центры и торговые центры. Медицинские центры, клиники, здания под госуслуги имеют так же свои требования и используют передовые технологии.

Какие намечаются тенденции на этом рынке? Исчезнут ли предложения старых помещений на продажу и аренду?

Как уже было отмечено выше, на рынке велико присутствие типовых складов, которые не всегда отвечают требованиям потенциальных клиентов. Важны индивидуальные особенности бизнес-процессов заказчика, а так же, предполагающие близость к крупным логистическим магистралям, определенный размер погрузочно-загрузочных зон, температурный режим и автоматизация, цифровизация.

Говоря о долгосрочных инвестициях, можно сказать, что за последние несколько лет среди крупных компаний возрос интерес к роботизированным складам. Такая тенденция приходит в Россию с Запада. Операции на складах производятся без участия человека или с его минимальным вовлечением. Актуально это для отраслей, где снижение влияния человеческого фактора может положительно повлиять на работу склада. Склады-автоматы разумно использовать в отраслях, где работа обычного сотрудника сложна или опасна (склады заморозки или опасного сырья).  

В связи с актуальными событиями в экономической сфере изменились предпочтения по части специальной техники, например, рост  горючего (например, газа на 40–50%) повлек за собой увеличение доли электрических погрузчиков и иной техники в парке логистических операторов и производителей. В последнее время появляется все больше логистических центров, складов среднего и высокого уровня, которые заинтересованы в снижении эксплуатационных затрат (у электротехники они значительно ниже) и заботе об экологии. Так можно встретить склады, которые европейский уровень стандартизации и сертификации.

Существует и кадровый вопрос. Наличие квалифицированных кадров определяет дальнейшее развитие любой отрасли. Умение управлять автоматизированной системой склада, предполагает определенную квалификацию.  Поэтому количество персонала на объектах будет снижаться в пользу высокой квалификации. И это неизбежное влияние развития высоких технологий и цифровизации экономики.

 

В какие суммы обходится установка цифрового оборудования в старые помещения?

Установка в старые помещения цифрового оборудования не является выгодным, как правило идет перепрофилирование таких помещений под маленькие склады и офисы.

Все ли новые объекты коммерческой недвижимости сдаются полностью автоматизированными?

Все зависит от класса складов, если от склады класса А и А+ то практически все атрибуты автоматизации там присутствуют.

Тип статьи: 
Обычная статья