Долевое участие в строительстве: отмена

Долевое участие в строительстве - наиболее распространенная схема инвестирования у граждан. Сегодня на рынке первичной недвижимости существуют три основные схемы продажи квартир: это договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и предварительные договоры купли-продажи (ПДКП).

договор долевого участия

Договор долевого участия – наиболее надежная схема. В данном договоре прописаны все условия: сроки строительства, цена и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика. ДДУ в обязательном порядке проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Главное, что дает подобная схема – защиту от двойных продаж, однако гарантировать соблюдение сроков строительства она не может. Это наиболее распространенный механизм привлечения средств дольщиков на рынке недвижимости в целом. В том случае, когда застройщик анонсирует, что строит по 214 ФЗ, речь идет именно о ДДУ.

жск

ЖСК. Механизм, проверенный годами и действовавший еще в советские годы. Суть его в том, что граждане создают официально зарегистрированный кооператив, который в качестве генподрядчика выбирает девелоперскую компанию. Для потребителей плюсы ЖСК в том, что при внесении 100% оплаты человек получает право собственности на жилье. Однако есть и определенные риски: в случае неплатежеспособности других членов кооператива ответственность ложится на всех. Кроме того, на кооперативы не распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», следовательно, претензии по качеству строительства предъявить будет непросто.

пдкп

ПДКП наименее распространенная и наиболее рискованная схема, не попадающая под действие 214 ФЗ. По сути, плюсы в ней есть только для застройщика: возможность привлекать средства даже без разрешительной документации. 
Каждая из этих схем имеет свои плюсы и минусы, но все они подразумевают главное: покупатель принимает долевое участие в возведении нового дома и может приобрести там жилье на любом этапе строительства. Естественно, те, кто покупает квартиру на этапе котлована, рискует значительно больше, чем покупатели готового жилья. Но и выигрывает больше: ведь при покупке на ранней стадии строительства можно неплохо сэкономить, а в будущем при возможной продаже готовой квартиры получить неплохой доход.
Сравнительно недавно появились новости о возможности отмены долевого строительства в сфере недвижимости. Планируется начать реформу, по которой застройщики лишатся права продавать квартиры в недостроенных домах, а смогут реализовывать только построенную и оформленную в собственность. На сегодняшний день сложились две полярные точки зрения, относительно оценки предстоящих изменений.
Первая состоит в том, что только в этом году дольщики инвестировали в строительство жилья почти 600 млрд рублей – и это в условиях кризиса! Существует опасение по поводу того, что усугубляющаяся экономическая обстановка приведет к сокращению притока новых средств от дольщиков и к проблемам многих застройщиков, к значительным переносам сроков строительства, к заморозке многих объектов и банкротству застройщиков. Приводя данные по Москве, эксперт указывает, что в  Москве сейчас строится 418 домов, и опасается, что достроены, будут далеко не все жилые комплексы. Эксперт называет обманутых дольщиков  – одной из самых актуальных и болезненных тем в современной России. Считается, что Дух девяностых жив, и потому  правильно запретить практику долевого строительства во избежание увеличения числа обманутых дольщиков в условиях затяжного падения экономики.
Однако существует и противоположное мнение:  недвижимость подорожает и станет менее доступной для всех покупателей. Таким образом, за то, что десятки тысяч потенциальных обманутых дольщиков будут застрахованы от ошибки при выборе новостройки, заплатят все жители России. Реформа завершится к 2020 году, тогда при строительстве жилья будет возможна единственная схема: сперва застройщик получает проектное кредитное финансирование от банка на конкретный девелоперский проект, возводит весь жилой комплекс целиком и оформляет квартиры в собственность, и лишь потом имеет право начать продажи квартир гражданам; средства от продаж квадратных метров пойдут на погашение взятого ранее банковского кредита, и оставшиеся - на прибыль застройщика. Таким образом, покупатели квартир будут застрахованы от внезапной остановки строительства, возможного банкротства застройщика или нецелевого использования денежных средств. Но цены вырастут, ведь сейчас, приобретая квартиру на котловане, покупатели, по сути, кредитуют строительство на беспроцентных условиях, оплачивают квартиру застройщику в полном объеме сегодня, а получают свою недвижимость после окончания строительства. Получается, в будущем выплачиваемый застройщиками банкам процент будет неизбежно заложен в цену квартир. По словам автора, предварительно можно говорить о подорожании недвижимости в новостройках на 15-20% и уходе с рынка некрупных застройщиков. Отдельно затрагивается тема частных инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже квартир в новостройках - покупают на котловане дешевле, чтоб потом перепродать в готовом доме и получить прибыль, таких людей в масштабах России насчитываются сотни тысяч. Приводятся следующие данные: доходность по рублевым депозитам в банках в июле составила всего 11% годовых, усредненная доходность вложений в новостройки, включая удачные и неудачные примеры, оценивается на уровне чуть выше 20% годовых, а российский фондовый рынок и игра на валютных курсах справедливо считаются россиянами слишком рисованными. Таким образом, отмена практики долевого строительства выгодна конгломератам крупных застройщиков и банков, а также фондовому рынку, который получит средства частных инвесторов (которые не смогут более инвестировать в новостройки для перепродажи), и не выгодна небольшим строительным компаниям, и всем гражданам в силу того, что недвижимость подорожает.
В свете вышесказанного вполне закономерно появляется вопрос для обсуждения: в условиях затяжного экономического спада со всеми вытекающими для бизнеса и населения последствиями, чья позиция отражает интересы рядового гражданина - потенциального покупателя недвижимости в большей мере? Думается  дружеская ничья. 214ФЗ не работает, как подразумевалось. 
Чтобы исключить дальнейший обман дольщиков, в ближайшие пять лет в России могут отказаться от самого распространенного вида привлечения средств для возведения жилья – долевого строительства. Взамен девелоперов планируют обязать использовать для этих целей банковские капиталы. 
Как заявил глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень: «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию».
Базовая модель предполагает введение посредника между дольщиком и застройщиком, которым может стать банк. Именно он будет принимать средства граждан на специальный счет и уже с этого счета выдавать их застройщику. По сути, власти признают, что действующий с 2004 года закон «О долевом строительстве» оказался недостаточно эффективным в плане защиты прав дольщиков.
Новая схема предполагает, что покупатели квартир будут платить не напрямую застройщикам, а банкам. Строителям запретят брать с участников долевого строительства более 10 процентов от суммы приобретаемых квартир, а банк, на чей счет поступает задаток от дольщика, согласно предлагаемым поправкам, проконтролирует целевое использование средств. Если же клиент по каким-либо причинам передумает выкупать квартиру, застройщик может оставить полученную сумму себе. Если компания не выполнила свои обещания за три года с момента заключения договора, она обязана вернуть дольщику задаток в двойном размере».
Конечно, сейчас представители Минстроя работают в тесном контакте с девелоперами, обсуждая все нюансы. Возможно, что в процессе подготовки будут даны ответы на многие важные для рынка вопросы. Но что получится в итоге – предсказать сложно,  ведь всем известно, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями. Существуют два варианта нового закона: замена страхования ответственности девелопера банковской гарантией и полная отмена долевого участия к 2020 году.  Однако это не станет гарантией того, что проблемы долгостроев исчезнут. Как известно, банковская система также нередко дает сбой. Кроме того, отмена ДДУ неизбежно подтолкнет компании изобретать новые серые схемы продаж, что приведет к абсолютно обратному от желаемого результату.
Остается надеяться, что здравый смысл пересилит и столь кардинально рушить сложившуюся годами схему строительства никто не будет.

Фотографии: 
договор долевого участия
жск
пдкп
Тип статьи: 
Правовой блог