Добросовестный приобретатель

В жизни можно столкнуться с такой ситуацией: Вы приобрели квартиру, зарегистрировали сделку купли-продажи, въехали в новое жилье, сделали ремонт, и тут… объявляется некто и утверждает, что продажа незаконна. Человек, который вам продал квартиру, оказывается, не имел права этого делать, а значит, сделка недействительна, и недвижимость нужно вернуть хозяину согласно п.2 ст.167 ГК РФ. 

купить квартиру

Давайте попробуем разобраться в данной ситуации…
Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации. 
Однако закон предусматривает случаи, когда прежний собственник вправе истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя. Если вы купили имущество у человека, который не имел право им распоряжаться, а вы об этом не знали, то настоящий хозяин может вернуть свое имущество в случаях, если:

  •  оно было утеряно им или лицом, которому это имущество было передано собственником во владение;
  •  похищено у того или другого;
  •  выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п.1 ст.302 ГК РФ

Условиями защиты лица как добросовестного приобретателя являются следующие обстоятельства:

  • сделка направлена именно на перенос права собственности (например, купля-продажа, а не аренда);
  • сделка носит возмездный характер;
  • вещь фактически передана; 
  • вещь не изъята из оборота; 
  • вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, по воле того или другого (т.е. не утеряна, не похищена и т.п.); 
  • добросовестность приобретателя.

 Этот набор условий ограничивает возможность прежнего хозяина вернуть свое имущество. При нарушении любого условия из этого набора вещь (в нашем случае жилое помещение) может быть истребована. 

купить квартиру

Ранее при рассмотрении исков о признании недействительными сделок по продаже жилых помещений суды применяли общие положения о последствиях недействительности сделки, руководствуясь ст. 167 ГК РФ. При этом каждая из сторон была обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить стоимость в деньгах. Позже были даны следующие пояснения:  Суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу обстоятельств, указанных в ст. 302 ГК РФ (утеряно, похищено, выбыло из владения помимо их воли). А также что приобретатель приобрел имущество возмездно, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. 
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано. 
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). 
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст.167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). 
Таким образом, если Вы докажете суду, что являетесь добросовестным приобретателем, то в исковых требованиях собственнику квартиры откажут, и ему останется лишь предъявить претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество. 

купить квартиру

Также закон предусмотрел и иные гарантии добросовестному приобретателю, а также собственнику, чье жилье было незаконно продано. Так, в соответствии со ст.31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.  Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Однако следует учитывать, что предусмотренные положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года.
Безусловно, в сегодняшних реалиях это небольшая сумма, которая не может в полной мере компенсировать принесенный незаконными действиями ущерб, однако в последнее время данному вопросу уделяется все больше внимания со стороны законодателей, разрабатываются дополнительные меры в отношении защиты прав покупателей, купивших недвижимость «не у тех» продавцов. 
Со своей стороны можем лишь еще раз напомнить: не нужно заниматься самодеятельностью с надеждой на русский авось и агента со стороны продавца (он не представляет ваши интересы), и помнить о необходимости привлечения к сделкам купли-продажи недвижимости специалистов.

Фотографии: 
купить квартиру
купить квартиру
купить квартиру
Тип статьи: 
Правовой блог