Арендные каникулы. Зачем? Как? А главное – сколько?

В наши дни на рынке редко встретишь сделку по аренде коммерческой недвижимости, где не шла бы речь про «арендные каникулы». И не смотря на это, все еще остаются моменты, которые не понятны для сторон в переговорах, и очень часто «арендные каникулы» становятся серьезным пунктом, а иногда и камнем преткновения в обсуждении условий договора.

Начнем, пожалуй, с того, что определим само понятие «арендные каникулы». С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы.

Чаще всего такая договоренность имеет место быть при аренде помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку) или в случае необходимости для Арендатора делать дизайн помещения «под свой бизнес».

 

Казалось бы, все просто и понятно. Но, как со стороны Собственника помещения, так и со стороны Арендаторов, обычно возникает много вопросов, начиная с того, почему именно такой срок каникул нужен Арендаторам и заканчивая тем, как это прописать в договоре арены.

 

По моим наблюдениям, сторонам бывает сложно договориться, так как зачастую, собственник помещения рассматривает «арендные каникулы» как скидку для арендатора, сколько месяцев каникул – такова скидка. Арендатор же, со своей стороны рассматривает «арендные каникулы» как обязанность собственника для успешной реализации его помещения. Конечно же, в каникулах больше заинтересован арендатор, а потому, именно ему нужно приходить на переговоры максимально подготовленным по данному вопросу.

Как рекомендацию арендаторам, могу прописать такие ключевые моменты:

​ Всегда приходите на переговоры с четким, прописанным на бумаге планом работ по помещению. Пропишите не только те работы, которые Вы планируете проводить, но и сроки, которые для этих работ необходимы. В идеале, хорошо бы прописать и стоимость таких работ – это будет наглядным показателем для собственника помещения обоснованности того срока «арендных каникул», которое Вы запрашиваете;

​ Если обсуждаемое помещение – не первый Ваш проект, покажите Собственнику, каким Вы планируете его сделать, какой будет сделан ремонт, какие неотделимые улучшения предполагаются. Проговорите, насколько проще будет реализовать это помещение в аренду следующим после Вас клиентам, при наличии подобного ремонта (если Ваш ремонт не предполагает слишком индивидуального дизайнерского подхода);

​ Если, согласно законодательству РФ, Вам необходим определенный срок, для получения лицензии на осуществление Вашей деятельности, дайте ссылку на данный закон, где прописана процедура получения лицензии и необходимые для этого сроки.

 

Это только самые основные рекомендации. К счастью профессионального брокера, каждые переговоры очень своеобразны и не похожи на предыдущие, а потому прописать все тонкости и возможные моменты просто невозможно. Идея такова, что если Арендатор пришел с четким пониманием, что ему нужно и сколько это займет времени, а Собственник при этом настроен на быструю реализацию своей недвижимости, они всегда договорятся, это уже вопрос их желания и профессиональности их брокера.

 

Что же касается того, как «арендные каникулы» прописать в договоре аренды – это вопрос серьезный и, я бы сказала, слегка творческий.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать «арендные каникулы».

Юридически это можно оформить двумя вариантами –  либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды.  Стоит также отметить, что «арендные каникулы» касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

 

Более детально прописывать варианты оформления «арендных каникул» не вижу смысла, просто повторюсь, что каждые переговоры индивидуальны, а значит, требуют индивидуального, при этом всегда максимально профессионального подхода.

 

Если в переговорах Вас сопровождает профессиональный брокер, Вы можете позволить себе не вникать во все тонкости данного вопроса, так как у Вашего брокера будет тысяча и одно решение для любой сложившейся ситуации. Если же Вы решили все делать своими силами, то всегда можете получить бесплатную квалифицированную общую консультацию в нашем агентстве, а далее решать – как Вам двигаться дальше.

 

Удачи Вам и вдохновения в Ваших начинаниях!

Тип статьи: 
Коммерческая недвижимость